Le nom des crédits immobiliers chute mais est-ce vraiment lié à la hausse des taux ?

Les taux d’intérêt du crédit immobilier remontent, et vite ! C’est du moins le cri d’alarme des courtisans en crédit immobilier qui notent, les uns après les autres, sur la base des nouveaux barèmes des banques pour le mois de mai, une tendance haussière de plus en plus marquée. VousFinanceur pointe désormais un taux moyen de 1,5 % sur un crédit à 20 ans (une maturité qui représente plus de la moitié des crédits accordés) et la Centrale de Financement s’inquiète d’un emballage du coût du crédit, en hausse de plus 20 % pour rapport à mars et de plus 50% depuis janvier.

Le mouvement est réel et largement prévisible. Les anticipations d’inflation sont plus élevées et les marchés subissent un colc sur les taux, avec une OAT (obligation assimilable du Trésor) à 10 ans qui gagne 120 points de base en trois mois. Cette obligation du Trésor français a même franchi il y a quelques jours le seuil des 1,5 %. Les banques doivent en avoir compte et sont vigilantes dans l’affichage des conditions de crédit.

Une hausse des taux contenus

Il n’en reste pas moins que la hausse des taux est contenue, sinon réduite (surtout au regard de l’inflation). Selon les chiffres de la Banque de France, publiés jeudi dernier, les taux des moyens exercés (hors assurance et sureté) ont atteint 1,17 % en avril, contre 1,1 % en décembre, soit une hausse de 7 points de base. L’Observatoire Crédit Logement/CSA fait état de son côté d’une augmentation de 21 points de base après décembre, avec une nette hausse en mars et avril (17 points de base contre 4 points en janvier et février). Il précise que toutes les catégories d’entrepreneurs et de durées de prêts sont concernées.

De l’avis général, cette hausse va se poursuivre. Plus repensé, ne serait-ce que par l’effet plafond du taux d’usure.

« Nous sommes aujourd’hui dans une période difficile à prédire que nous sommes clairement dans une période d’investissement du taux. Les taux restent bas, mais il existe une pression à la hausse. Plus le taux ne peut en aucun cas monter très vite car les banques sont tenues de respecter le taux d’usure qui est mordant, à la hausse comme à la baisse »soulignait ainsi Philippe Brassac, directeur général de Crédit Agricole SA, seigneurs de la présentation des résultats du groupe début mai.

Désignation de l’effectif annuel global fiscal (TAEG) maximal alors même que les banques et autres établissements de crédit peuvent prêter de l’argent, le taux d’usure, chèque trimestriel révisé, vient d’ailleurs d’être abaissé en avril à 2,43 % (garantie incluse). Ce qui laisse peu de marge pour une hausse des barèmes du moins jusqu’à juin. Ensuite, ce taux sera progressivement revu à la hausse trimestre après trimestre, sur la base de la moyenne des taux du trimestre précédent. De quoi brider la hausse, du moins jusqu’au début de l’année prochaine.

Une production en baisse

Parallèlement, la production de crédit immobilier ralentit. Après un pic de production au cours de l’année 2021, la production a effectivement commencé à reculer au quatrième trimestre, un mouvement confirmé au premier trimestre 2022. Certes, les banques ont confirmé leur forte activité dans le crédit immobilier, mais elles sont bénéfiques surtout d’Un effet de base avantageux après un premier trimestre 2021 Calamiteux. Cela permet également à la banque LCL d’afficher une hausse de production de 40% au premier trimestre 2022. Il y a aussi un effet de latence important : la production est le résultat de dossiers selon trois ou quatre mois.

« J’ai déjà une réalité qui s’impose : ça va dégringoler, même si la forte baisse de mars, due à un climat particulièrement anxieux, sera partiellement compensée en avril. La légère progression de la production, à la fin avril, en glissement annuel, s’explique pour l’essentiel par un effet de base », note Michel Mouillart, professeur des Universités et conseiller scientifique auprès du Crédit Logement. Au nom des prêts accordés, l’inflexion du marché est plus prononcé encore. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le titre des prêts, en glissement trimestriel, est en rendement de 10% fin avril, et même de 15% en mars et avril.

Des contraintes réglementaires depuis le 1er janvier

Ce tassement du marché du crédit s’explique-t-il pour autant par la remontée des taux ? Michel Mouillart n’y croit pas : « Il ne faut pas se tromper sur le diagnostiquer. Ce qui affaiblit le marché, c’est certes la dégradation du contexte, mais aussi la recommandation du Hautcomite de Sécurité financière (HCSF) qu’à pris un caractère obligatoire depuis le 1er janvier». Cette recommandation, désormais contraignante des banques, limite notamment le taux d’effort des ménages à 35% du revenu.

Octroi de credits immobiliers : toutes les banques sont rentrées dans le rang

Soit, fin décembre, selon l’ACPR, épargner 15 % des crédits immobiliers étaient en dehors des clous. Plus qu’en janvier, les banques sont bien obligées d’appliquer strictement les règles, encore une fois, des catégories d’entrepreneurs, pour les ménages essentiels, les plus modestes, qui n’ont pas accès au crédit.

Philippe Brassac ne dit pas autre a choisi : « Même s’ils ne sont pas vus pas dans les chiffres, nous avons vérifié de multiples situations de clients qui sont de facto exclus du crédit immobilier par les règles du HCSF, lesquels n’a pas voulu intégrer les critères que nous avons l’habitude de praticien. On comprend l’intention de la HSCF plutôt pour la méthode, qui n’a pas vocation à tenir compte de la réalité des situations individuelles.

Une marche qui change profondément

Outre le fait que, selon les experts, le choc de la réglementation qui est en train de changer profondément la marche du crédit, a derrière, des impacts en termes d’activité pour le secteur immobilier. Et le secteur ne tourne pas rond. La dernière enquête Insee auprès des promoteurs confirme un affaiblissement de la demande dans le “neuf”. La construction de maisons individuelles répond aussi au premier trimestre, etc., pendant de longs mois avant le début de l’automne.

Dans “l’ancien”, la situation n’est pas meilleure : selon le baromètre LPI-Se Loger (3 500 agences immobilières), les records de logements anciens ont reculé de 23,6% au cours du premier trimestre, en glissement annuel. Et sur les quatre premiers mois de l’année, nous nous sommes engagés à vendre en baisse de près de 15 %. Toutefois, “La vieillesse restera au-dessus des volumes élevés, sans atteindre les pics de 2019 ou 2021.

Des prix qui retiennent les élévations

Simple ajustement après les années de hausse ? Les prix de l’immobilier continuent de grimper, et selon Michel Mouillart, “Je ne vais pas vous aider avec des faits qui pourraient contribuer au ralentissement du prix de l’immobilier.”

« Le marché de l’immobilier est en train de se transformer rapidement et les ménages les plus modestes, ceux qui achètent des petites surfaces ou des biens en périphérie des métropoles, sont en train d’être exclus du marché. Ils devront sans doute se retourner vers le logement social ou les passifs thermiques pour se loger », estime Michel Mouillart. Une analyse a été répondue par Bercy qui s’accroche aux bons chiffres de production de crédit et de rares dispositifs de soutien (prêt à taux zéro, PrimeRenov…), peu remboursés. Au final, comme je l’ai noté Crédit Logement, il y a déjà bien moins de crédits mais sur des montants moyens plus importants.

La tendance ne devrait pas se retourner avant sitôt. Et l’accession à la propriété n’est jamais une priorité, ni pour la majorité actuelle, ni pour les prétendants.