le niveau des impayés est laissé trois haut

En France, près de 20 % des charges ne sont pas payées en moyenne dans les copropriétés. La hausse actuelle des prix risque de fragiliser encore davantage les immeubles les plus en financier.

Avec l’inflation qui s’installe dans la durée, les ménages ont de plus en plus de mal à boucler leurs fins de mois et il est probable que certains d’entre eux soient en difficulté pour payer leurs charges de copropriété dans les mois à venir. Or, le niveau d’impayés dans les copropriétés est déjà préoccupant.

C’est ce que ressort d’une étude publiée cette semaine par le syndic Bellman, qu’une loupe a scruté le registre national des copropriétaires (RNC) de l’Agence nationale de l’habitat (Anah)*. Le taux d’impayés moyen en France au premier trimestre 2022 est de 20 %. Autrement dit, sur 1 000 euros de charges, 200 euros sont en charge de paiement. Et là on parle uniquement des charges courantes, pas des fonds destinés à des travaux.

Globalement, peu d’immeubles gérés en collectivités échappent au phénomène. Ainsi, pas moins de 9 copropriétés sur 10 font face à des impayés. Plus derrière ce chiffre cache une situation extrêmement dégradée surtout dans une partie du parc immobilier. Si certains copropriétaires ont subi cette difficulté assez faisable, d’autres sont en revanche en très grande partie avec une grande partie des copropriétaires qui n’ont pas perçu plus d’un euro après plusieurs années. À son arrivée, il a été trouvé : deux tiers des impayés sont concentrés dans seulement 16 % des immeubles.

L’étude de Bellman montre aussi qu’il y a des zones géographiques où c’est beaucoup le plus fréquent. La plupart des impayés se situent également en Outre-mer, en Ile-de-France, en Corse et dans les Bouches-du-Rhône. En Outre-mer, il y a déjà 42% de copropriété jugée difficile. Il a noté que Bellman estime qu’une copropriété est difficile en raison de l’obligation fiscale et est égale ou supérieure à 20 %. L’étude regarde alors la proportion de ces immeubles qui subissent ce taux département par département. En Seine-Saint-Denis, 31 % des copropriétés sont dans ce cas, 27,5 % en Corse et 23 % dans les Bouches-du-Rhône.

Forte concentration d’impayés à Paris

Plus surprenant, 24% des copropriétés à Paris sont aussi en détresse financière. Et pas de force dans les quartiers où il y a le plus de pauvreté ou de problèmes sociaux. Au contraire.

“Le 2ème arrondissement de Paris est la zone la plus touchée du département avec près d’une copropriété sur deux allergie d’arriérés ; suivi de près par le 10ème. Aussi appelé le Haut-Marais, le 3e arrondissement compte lui plus d’une copropriété sur trois préoccupations par ce phénomène”, souligne ainsi Bellman.

Le capital concentre sur elle seule 328 millions d’euros de dettes pour les charges impayées. Si Paris est la plus grande enseigne de copropriété en France, le niveau est largement supérieur à celui d’autres grandes villes comme Nice (40 millions d’euros d’impayés cumulés), Marseille (39 millions), Lyon (21,5 millions), Toulouse (15 millions) ou encore Montpellier (11,6 millions) et Lille (4,1 millions).

A noter que le montant des charges par région finalement peu d’impact sur les impayés. Certes, les charges sont plus élevées qu’ailleurs en région parisienne. Mais en Corse, ils sont parmi les moins chères de France et pourtant sur une tendance à ne pas les payer non plus. Selon les données fournies par le réseau d’agences immobilières Orpi à BFM Immo, les charges représentent en moyenne 35 euros par m2 et par an en Ile-de-France. Pour un appartement de 70 m2, cela équivaut à 2 450 euros par mois, soit seulement 612,5 euros par trimestre (soit 204 euros par mois). En Provence-Alpes-Côte d’Azur, cette moyenne coûte 27 euros. Il s’ensuit déjà deux régions à 25 euros le m2 et par an, à savoir la Normandie et le Centre-Val de Loire. Les régions où les charges sont les moins chères sont en revanche la Bretagne et la Corse où elles atteignent seulement 16 euros du mètre carré.

Des procédures en justice qui explosaient déjà avant le Covid

Dans certaines copropriétés en cercle, un difficulté vicieux s’installe. Les immeubles assez anciens progressivement dégradés par manque d’entretien, ce qui entraîne des travaux de plus en plus lourds et de plus en plus chers. Et là, si les propriétaires manquent de moyens, la situation ne fait que s’empirer. “En plus du fait qu’une petite difficulté financière est passée, les retards de paiement semblent augmenter dans la durée de certains départements de la copropriété, plus en difficulté”, a ajouté Souligne Bellman.

Il est probable que l’inflation actuelle et le ralentissement de l’économie viennent renforcer un phénomène qui aura tendance à exploser au cours des prochaines années. Ainsi, selon une étude du ministère de la Justice sur le sujet (« Les Contentieux de la copropriété »), publiée en 2019, les procédures en justice pour les impayés en matière de charges de copropriété sont passées de 22 300 à près de 28 700 entre 2007 et 2017. Soit une augmentation de 29% sur la décennie.

Parmi celles-ci, l’ARC (l’association des responsables de copropriété) a révélé après des années des hausses de charges qui ont augmenté trois fois plus que l’inflation (+37,4% de 2007 à 2017). Notamment du côté des assurances. Comme le soulignait l’ARC à l’époque, le nom de sinistres pour copropriété de sa tendance à grimper, du fait du “vieillissement inéluctable du parc immobilier”. Face à l’augmentation des coûts d’entretien, de nouveaux syndics sont lancés ces dernières années en promettant de réduire les frais face aux acteurs déjà établis. Plus que jamais, les propriétaires doivent faire jouer la concurrence pour s’en sortir.

*L’étude de Bellman porte sur 76% des copropriétés du registre national des copropriétés, soit 196 194 copropriétés. Ils sont copropriétés de 10 lots principaux avec des charges minimales comprises entre 420 € et 2 380 € par lot principal et sont également des lots en compte. Le taux d’impayé exprime le pourcentage d’impayés sur les charges de copropriété annuelle.

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